信用貸款申請最快核貸

推薦序一　多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅
推薦序二　別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房
作者序　我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

序　章　睽違30年的購屋時機，已經到了！
第一節　等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢
第二節　人生的第一間房──寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝
第三節　買房資金如何來？聰明貸款，別貪高成數
第四節　物件資訊哪裡來？和仲介交談，「消息」比網路多又快

第一章　看懂房屋的眉眉角角，如何找到理想宅    
第一節　好地段未必適合成家，符合生活機能最重要
第二節　基地方正的標準是？影響增值，更影響生活品質
第三節　藏在設計圖裡的格局揭密
第四節　預售屋、中古屋、新成屋，看屋重點不一樣
第五節  這些細節，讓你遠離地雷屋

第二章　議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
第一節　誰才是房仲高手？房仲店的牆面、名片看得出來
第二節　仲介話術，得這樣破解
第三節　用第三方角度和屋主議價，提高成功率
第四節　好的代書能幫你很多忙！但六大細節務必親自確認

第三章　用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
第一節　為什麼要裝潢？    
第二節　預算抓多少？工程期怎麼算？
第三節　監工的眉角
第四節　全額付清、按工程期分次付款，有什麼不一樣？

第四章　房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
第一節　先估價再出價，貸出好條件    
第二節　房貸該找誰貸？不只銀行可以辦
第三節　擬定還款計畫，讓你按月還款還能保有生活品質
第四節　我能用青年安心成家優惠貸款嗎？
第五節　以房養老，真的可行嗎？

第五章　想好這些問題，有共識的挑一間幸福宅
第一節　這間房「最多」要住幾個人？
第二節　買到房子，要登記在誰名下？
第三節　買一間房子，需要付哪些費用？

結語　什麼類型的房子都能賺到錢，重點是要動動腦！
附錄一　中古屋交屋檢核表
附錄二　預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三  驗屋檢核表

前言

我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

　　自從上一本書《我25歲，有30間房收租》出版後，讀者們對於房地產的疑問，排山倒海而來，許多朋友們在房地產遇到的問題，勾起我好多的回憶，想起從無到有的過程中，我也遇到了大家都會遇到的問題，但是我比大家都還要幸運許多，我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我，讓我可以快速的提升我的能力，但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運，有這麼多的前輩可以一路的提攜。

　　在我的這本著作中，我匯集了各方朋友們的房地產的疑問，進而寫出我的第二本著作，我把大家在房地產理域中，最常遇到的問題，在書中做自己的經驗分享，那因為有些部分，很難用文字的方式清楚的表達，所以我在這本書中，從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋，一步一步用圖解的方式解說，並搭配影音介紹，希望讓剛接觸房地產，或想要買屋置產的人，都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅，買到一間住起來「素適」，又有增值潛力的房子。

　　主動為房屋增值不只能獲利，還能為他人提供好住居

　　短短的近幾年的房地產市場，價格一路上漲，讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題，那我也是經營房地產相關領域，自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說：誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。

　　但是我的看法是，自從政府開始推動實價登錄之後，房地產的價格越來越趨於透明，所以對於短期的投資客來說，已經越來越難用這個方式繼續經營了。

　　我在第一本書也提到我對於財富的看法，我覺得從古至今，財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念，實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。

　　民國 102 年，小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸，跟你講一個案子還滿便宜的，地點在中壢區溪洲街，屋齡為 20 年，樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈，隔六間套房，才開價 498 萬，要不要過來看？」

　　我一聽到價錢就覺得非常便宜，到車站又只要5分鐘的車程，樓層也不是頂樓，較不容易有漏水問題，於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹，雖說內部隔成六間套房，但是裡面的狀況都糟到不能住人，家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間，感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線，都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後，我直覺反應只能大整理了。

　　想不到的是，竟然還有一個地下平面車位，我當下聽到也以為賺到了，結果竟然不能使用，為什麼呢？因為他是機械升降式平面車位，故障後就沒有人維修，地下室也荒廢在那，等於有車位坪數，但是沒辦法使用。不過，轉換個想法，這些都是我可以議價的籌碼了。最後，我以開價九折 450 萬成交，換算下來 1 坪10 萬元，接著，我開始思索要如何提升這社區房屋的價值，解決一般人都不想解決的問題。

　　我將這間房子的特色整理出五大重點：

　　一、總社區才 24 戶，屬於小社區型華廈，因為平常沒定期收管理費，只有要維修電梯時，會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個，根本沒人停，也沒有人想要整理，代表以後沒有管理費的問題。

　　二、整個社區屬於大 3 房坪數格局，室內加附屬建物面積有33 坪，因附近都是四樓高的透天厝，所以五樓採光通風都還不錯，又是邊間，有三面採光，原始格局有兩間衛浴，都有開窗。

　　三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘，走路 5 分鐘內就有兩座公園，離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘，生活機能非常好，適合一般小家庭居住。

　　四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關，一般屋齡 20 年、屋況一般的房子，也有約 15 萬的行情，因為要含我的利潤及裝修款項，所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。

　　五、基於這地點不適合原始格局套房收租，加上此物件的屋狀已經不堪住人，所以一定要重新加工，又因為裝潢預算實在太高（套房至少要抓快 200 萬裝潢費），加上我預計回收的利潤，轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上，附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位，所以我決定把原本的套房格局通通打掉，變回一般小家庭的三房住家格局。

　　接著我還做了一項整合，就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶（我是其中之一），一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境，我先請師傅去估價，計算翻修整個地下室，加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元，等於一戶出不到6 萬，就可以享有市值 100 萬的車位，因為條件非常誘人，我花了不到一個月，就通通說服了。

　　在這個物件中，我等於只花了六萬多，就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬，貸款八成 360 萬，自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元，加上其他雜費：仲介費 9 萬元，代書費及相關稅費約 5 萬元，我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。

　　最後我附帶著百萬裝潢，以市價 1 坪 15 萬元賣出，由於跟一般的相同類型產品比起來，我的售價算很便宜，加上內部重新整理，所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費，實拿約 650 萬，扣掉買這間房子的成本，總共賺了 90 萬元。

　　透過以上這個例子你就會發現，無論是什麼樣的房子，都能創造出增值空間，端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時，同時也讓下一位住屋者受惠，獲得更好的居住品質，我認為，這才是房地產最大的價值。

推薦序一

多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅

　　不論是自住或是投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是要做什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、第一步是要多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。

　　過去有句台灣俗諺說：「選舉沒師傅，用錢買就有」，過去台灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師傅，用錢買就有」，所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師傅在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。

　　現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。

　　記得今年初有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，台下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，聽我演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過三分之二，光從這樣的樣本數就可知道，台灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。

　　只是再進一步詢問，去年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。

　　因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。

　　當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？他們是怎麼做到的？買本書花個幾小時就可將他們的精髓都學到，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。
推薦序二

別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房

　　什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下台、建商該槍斃、投資客該下地獄……。

　　什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作……。

　　什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個七折，土壤液化的安全性就沒有問題了？

　　房市變動的過程中，專家與大師們開始摸著水晶球，用過去的經驗，講著未來的趨勢，口口聲聲說這裡要跌5％、那裡該跌10％、平均至少要修正15％！景氣明年會起跌、後年會趕底、大後年會落底……，會不會反彈？天機不可洩露，時候到了，自然就知道。

　　絕大多數的朋友只有一間房子，能買到一間好房子，過上幾十年安適幸福的生活才是重點。房價漲跌，表面看來似乎與自住無關，但是如果等到要換屋的時候，真的願意為了居住正義，依照當時購入的原價出售嗎？許多教授學者疾呼年輕人買房子好辛苦，那麼換個方式想，你願意把你的房子打六折賣出嗎？

　　多數人賣屋的心態，不外乎認為自己住了30年的老房子，至少應該加兩倍賣給別人，那麼剛完工的新房子，又為什麼應該打對折便宜賣給你？總希望找到一個比你有錢、比你笨的人，用你開出的價錢，霸氣的買下你的房子，讓你大賺一筆！另一方面，又希望另一個比你有錢、也比你笨的人，用你期待的價格，佛心的打個對折把房子賣給你，讓你少付一點。這兩個有錢的大笨蛋，在地球上到底存不存在？

　　看到右宸兄在房市最冷的寒冬，出版房地產的教戰守則，一則以憂，一則以喜。擔憂的是，在現下這個酸氣沖天的氛圍中，教人買房子投資，不被那些月薪30K、一心想著要花777年才能住進帝寶的年輕鍵盤高手酸死才怪！右宸確實要有相當程度的抗酸性、耐酸性，才能頂得住。

　　欣喜的是，這個社會不管吹什麼風，總要有人說點真話，再怎麼正義的大旗，也不能拿槍頂著人不准買房子；對於真正買房子的人而言，總該學點該留意的竅門兒，總該花點精神練練一些專業的功夫。右宸的心得，雖然不見得適合每個人，倒是可以看看他這套功夫，一路是怎麼練出來的，作為自己購屋的參考。

　　房市景氣與房價的起伏與變動，變是常態，不變才怪！為自己的生活，找到幸福的方式，永遠不變，而且無價！